Bauficoaching 

Oliver P. Mildenberger 

Sie haben den Weg zu mir höchstwahrscheinlich über eine persönliche Weiterempfehlung gefunden. Danke!
Ich freue mich nun sehr auf unser erstes Kennenlerngespräch
(Online oder im Büro).

Bitte beachten Sie:

Das erste Gespräch dauert ca. 30 Minuten !


Wichtig:
Bitte lesen Sie die nachfolgenden Erläuterungen
vor diesem Gespräch aufmerksam durch.
Vielen Dank !!!
 


 Das erste Gespräch dient der Vorstellung meiner Beratungsphilosophie und ich möchte mir ein Bild von Ihrem Vorhaben machen. Sie erhalten Antworten auf ALLE Ihrer Fragen und wertvolle Tipps zur weiteren Vorgehensweise.

Nach dem Erstgespräch überlegen Sie in Ruhe, ob Sie mit mir Zusammenarbeiten möchten. Auch ich prüfe, ob ich mit Ihnen weiter Zusammenarbeiten möchte. Wir telefonieren bzw. schreiben uns 1 oder 2 Tage nach der Erstberatung und informieren uns gegenseitig über unsere Entscheidung! 


Vorbemerkung: 

Ich verfolge mit meinem Beratungsansatz primär 

ein einziges Ziel: 

Sie haben am Ende Ihrer Finanzierung 

(wenn Ihr Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde) 

so WENIG ZINSEN wie möglich an die Bank gezahlt !!! 

ES GILT DAHER FOLGENDER GRUNDSATZ:

Konzeption schlägt Kondition - IMMER !!!


Es gibt allerdings nun bei jedem Finanzierungsvorhaben 

2 Optionen, d.h. Sie müssen vorab eine ENTSCHEIDUNG treffen... 


1. Ihr Fokus liegt ausschließlich auf dem Preis (Zinssatz), dann gilt:
 

"Schnäppchen-Jäger" und "Angebots-Sammler" passen nicht zu meinem ganzheitlichen und mehrstufigen Beratungsansatz und sind besser bei einem (Online) -Finanzierungsvermittler (Check 24, Baufi24, Interhyp, etc...) aufgehoben  bzw. versuchen es alleine bei der Hausbank oder nutzen mehrere Kreditvermittler und / oder "Angebots-Versender" parallel !

Bitte haben Sie Verständnis, das meine Beratungsphilosophie nicht mit dem Versand von unverbindlichen Angeboten "auf die Schnelle" vereinbar ist. Sollten Sie lediglich an einem "Angebot" bzw. dem "Zins" interessiert sein, dann bitte ich darum, den ersten Beratungstermin wieder abzusagen!

Weil: Bei der (wahrscheinlich) größten Investition Ihres Lebens ist diese Vorgehensweise nicht mit meinen Anspruch auf ein individuell konzipiertes Finanzierungskonzept vereinbar, für dessen Erstellung und Planung ich einiges an Zeit und Informationen vorab von Ihnen benötige.


2. Ihr Fokus liegt überwiegend auf der Qualität (Kompetenz), Top-Zinskonditionen sind bei Dr. Klein inkludiert.
Dann freuen Sie sich auf folgende für Sie kostenfreie Inklusivleistungen:

Leistungskatalog

Unabhängig davon können Sie davon ausgehen, dass Sie beim größten Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein, mit dem ich Zusammenarbeit, immer die Top-Zinskonditionen am Markt erhalten!

 „Die Freude an guter Qualität hält länger an, 
 als die über einen günstigen Preis.“ 

  Michael Sonntag Dipl. Kommunikationswirt 

 


 

MEIN LEISTUNGSKATALOG: 

Vorbemerkung: Mein Beratungskonzept erfordert Zeit und Arbeit, es sind 2 bis 3 Beratungstermine notwendig innerhalb der ersten Tage !

 Bedenken Sie: Es handelt sich bei Ihrer Baufinanzierung wahrscheinlich um eine der größten Investitionen Ihres Lebens...
 

Wenn Sie sich für mein Bauficoaching entscheiden freuen Sie sich auf: 


Mein "HIGHLIGHT" aus 23 Jahren Feedback meiner Kunden: 


Ein jährlicher, kostenfreier "Finanzierung-Check-up" zur Nachoptimierung Ihrer Baufinanzierung über die gesamte Laufzeit! Ich betreue Sie langfristig mit dem Ziel, Ihren Zinsaufwand zu minimieren!!!

 

Meine eigentliche Arbeit beginnt erst, nach Unterzeichnung eines Darlehensvertrages bei der Bank, denn ich kenne nur ein Ziel, wie zuvor bereits beschrieben:
Sie haben am Ende Ihrer Baufinanzierung so wenig wie möglich ZINSEN an die Bank gezahlt. Das ist mein Leistungsversprechen!
 
 Tipp: Fragen Sie Freunde, Bekannte oder KollegInnen, ob sich jemals nach Unterzeichnung der Baufinanzierung jemand in den Folgejahren zur Optimierung der Finanzierung gemeldet hat... 

 

Inklusivleistungen meines Beratungskonzeptes: 

 

MODUL 1: Vor Unterzeichnung des Kreditvertrages 

 
Bewertung der Immobilie (neutrales Wertgutachten)

Prüfung von Notarverträgen, Bauträgerkaufverträgen und Werkverträgen

Zugriff auf mein langjähriges Netzwerk, bestehend aus Anwälten, Steuerberatern, Immobiliensachverständigen & Handwerkern u.v.m.
 

MODUL 2: Darlehensvertragsunterzeichnung und Auszahlung 

 
Begleitung zu Bankterminen auf Wunsch oder Banktermin im Haus bei Dr. Klein

Betreuung und Überwachung während der gesamten Auszahlungsphase (wir gehen gemeinsam alle notwendigen Schritte durch, damit ihr Darlehen reibungslos ausgezahlt wird)
 

MODUL 3: Nach Unterzeichnung des Darlehensvertrages 


Ich nehme mir eine Stunde Zeit, um Ihnen wertvolle Informationen zur Absicherung diverser Risiken zu vermitteln !
Todesfallabsicherung: Besprechung einer idealen Absicherung für den "Fall der Fälle", damit Hinterbliebe nicht auf einem Schuldenberg sitzen...
 
Wohngebäudeversicherung: Worauf müssen Sie langfristig achten, damit Ihre eigenen 4 Wände optimal gegen Brand, Sturm & sonstige Elementarschäden abgesichert sind !
 
Absicherung Ihrer Arbeitskraft: Sie erhalten Antworten auf die Frage, wie Sie Ihre Finanzierung für den Fall langer oder dauerhafter Krankheiten optimal absichern.

 Darüber hinaus:
Wir prüfen gemeinsam, welche Ihrer bereits bestehenden Versicherungen und Finanzverträgen sinnvoll bzw. empfehlenswert sind und somit optimal in Ihre Finanzierungsabsicherung mit eingebunden werden können. Mein Fokus liegt hierbei auf Leistungs- und Beitragsoptimierung
(in Kooperation mit dem Dr. Klein Versicherungsmakler)

Auf Wunsch: Analyse Ihrer bestehenden sonstigen Finanzverträge im Hinblick auf Einsparpotentiale und Optimierung der Performance (Wertpapierdepot, Geldanlagen, etc.)
 

Erstes Nachgespräch ca. 6 Monate nach vollständiger Kreditauszahlung: 

 
Prüfung und Beantragung staatlicher Zuschüsse und Fördermöglichkeiten (individualisiert auf Ihr Vorhaben)

Steueroptimiertes "Fine-Tuning" Ihrer Baufinanzierung

Prüfung, Kalkulation und Einbindung einer auf Sie persönlich optimierten (Wohn) - Riesterförderung

Beantragung von Prämien und Zulagen (Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage etc.)
 

Jährliche Besprechung ab dem 2. Jahr 

 
Umsetzung von Forward-Darlehen bei Bedarf

Vorstellung und gemeinsame Umsetzung erprobter Strategien zur Reduzierung des Gesamtzinsaufwandes

Vorstellung diverser Zinsabsicherungsmethoden

Vorstellung intelligenter Tilgungsersatzprodukte

Intelligente Steuerung Ihrer Anschlussfinanzierung

Beantragung von zinsgünstigen KFW-Förderdarlehen bei geplanten Modernisierungsmaßnahmen

Wie werden Sondertilgungen optimal durchgeführt ?
 
inkl. kostenfreier Beratung zu allen bestehenden Finanzverträgen und Prüfung von Angeboten
 
 
Ein ehrliches Wort vorab:
„Die Freude an guter Qualität hält länger an, als die über einen günstigen Preis
 
Nun sollten Sie eine Entscheidung treffen:
 

 Variante 1: 

Sie möchten lediglich ein schnelles, wenig durchdachtes Zinsangebot "von der Stange" ? 
 Dann muss ich Sie leider enttäuschen. Damit kann ich aus den o.a. Gründen nicht dienen. Es wäre ungefähr so, wenn Sie mit Beschwerden zum Arzt gehen und ihn bitten, ohne Untersuchung und Gespräch ein Rezept auszustellen...
 

 Variante 2: 

Sie vertrauen wie bereits mehr als 900 Kunden zuvor auf meine Erfahrung & Know-How aus über 23 Jahren Finanzierungsberatung und werden dann über viele Jahre hinweg bestens betreut mit dem Ziel auf maximale Einsparpotentiale beim Gesamtzinsaufwand:
 
 Herzlich Willkommen, ich freue mich auf die Zusammenarbeit mit Ihnen!!!
 
„Es gibt kaum etwas auf dieser Welt, das nicht jemand ein wenig schlechter machen und etwas billiger verkaufen könnte. Und die Menschen, die sich nur am Preis orientieren, werden die gerechte Beute solcher Machenschaften.
Es ist unklug zu viel zu bezahlen, aber es ist genauso unklug zu wenig zu bezahlen. Wenn Sie zu viel bezahlen, verlieren Sie etwas Geld, das ist alles. Bezahlen Sie dagegen zu wenig, verlieren Sie manchmal alles, da der gekaufte Gegenstand die ihm zugedachte Aufgabe nicht erfüllen kann.
Das Gesetz der Wirtschaft verbietet es, für wenig Geld viel Wert zu erhalten … Das funktioniert nicht. Nehmen Sie das niedrigste Angebot an, müssen Sie für das eingegangene Risiko etwas hinzurechnen. Wenn Sie das aber tun, dann haben Sie auch genug Geld, um für etwas Besseres zu bezahlen.“ 
– John Ruskin 

Neubauvorhaben und Kauf vom Bauträger

Meine besondere Expertise liegt im Bereich der Neubaufinanzierung. Hier blicke ich auf über 15 Jahre Erfahrung sowohl im Fertighaus- als auch Massivbau zurück. 

Bei der Immobilien­finanzierung Ihres Neubaus sind natürlich zahlreiche Bedingungen wichtig, die auch bei anderen Finanzierungsvorhaben zu beachten sind: zum Beispiel das vorhandene Budget, der Einsatz von Eigenkapital, die Auswahl des Finanzierungspartners, die richtige Tilgung, die passende Zinsfestschreibung, günstige Baugeldkonditionen usw. Mehr als bei anderen Finanzierungsvorhaben, spielen beim Neubau einer Immobilie die Finanzierungsbedingungen, die Nebenkosten und die Auszahlungsbedingungen des Darlehensgebers eine wichtige Rolle. Deshalb ist es wichtig, auf folgende Punkte bei der Immobilien­finanzierung Ihres Neubaus besonders zu achten: 

  • Auszahlungsbedingungen der Baufinanzierung beim Neubauvorhaben
  • Nebenkosten des Bauvorhabens
  • Bauzeitzinsen
  • Bereitstellungszinsen
  • Teilauszahlungsgebühren
  • Eigenkapital als Sicherheitspuffer
  • Anrechnung von Eigenleistung zur Zinsoptimierung

 

 

Wenn die Immobilie über einen Bauträger gebaut und gekauft wird, überweist der Darlehensgeber in Teilbeträgen nach der Fertigstellung von bestimmten Bauleistungen. Die MaBv (Makler- und Bauträgerverordnung) schreibt genau vor, wann welcher Teilbetrag ausgezahlt wird. Hier gibt es gesetzliche Regelungen, die bei der Auszahlung der Baufinanzierung berücksichtigt werden.

Anders verhält sich die Auszahlung der Immobilien­finanzierung für einen Neubau, wenn Sie selbst ein Haus bauen lassen, große Teile des Hausbaus in Eigenleistung übernehmen oder einen Architekten beauftragen. Dann sind Sie nicht nur Käufer einer Immobilie mit Grundstück, sondern Bauherr. Rechtlich gesehen ist das ein Unterschied. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gilt für Sie dann nicht mehr, selbst wenn Sie schlüsselfertig bauen lassen. Der Anbieter eines schlüsselfertigen Hauses ist dadurch in seiner Vertragsgestaltung und den Zahlungsplänen weitgehend frei. Auch wenn Sie selber bauen oder einen Architekten beauftragen, muss die Immobilienfinanzierung beim Neubau gut geplant werden.

In diesem Fall kann der Geldgeber der Baufinanzierung eine Auszahlung in Teilbeträgen vornehmen. Der Darlehensgeber stellt Ihnen dann einen bestimmten Betrag auf Ihrem Girokonto oder Abwicklungskonto als eine Art Puffer zur Verfügung. Wenn Sie die Bauarbeiten selbst koordinieren, Architekten und Handwerker engagieren und bezahlen müssen oder Teile des Hausbaus in Eigenleistung selbst bauen, bietet sich die Auszahlung in Teilbeträgen an. Sie können dann Material selbst kaufen oder Rechnungen und Handwerker bezahlen. Die Rechnungen reicht der Bauherr gemäß den vereinbarten Bedingungen beim Darlehensgeber ein. Wenn der Puffer auf dem Abwicklungskonto der Immobilien­finanzierung aufgebraucht ist, wird er wieder aufgestockt.
Von besonderer Bedeutung sind die Baunebenkosten. Hier unterstütze ich Sie konkret bei der Planung und Kalkulation. Damit Sie einen ersten Eindruck bekommen hier beispielhaft eine Aufzählung von Kostenpositionen, die auf jeden Fall zu berücksichtigen sind. Sie finden eine ungefähre Höhe und bei welcher Anlaufstelle die Kosten anfallen:

Bau­genehmi­gung: 0,20 % bis 0,70 % der Bausumme (Bau­aufsichts­behörde)

Bau­statiker: in der Regel bis zu 3.000,- € (Freiberufliche Prüfstatiker / Bauamt) 

Vermes­sung: in der Regel bis zu 3.000,- € (Katasteramt, Vermessungs­ingenieur)

Bau­grund-/ Boden­gut­achten: Normal bis zu 1.000,- € / Speziell bis zu 3.000,- €

Bau­wasser und -strom: 400,- € bis 1.200,- € (Spezialisierte Unternehmen)

Erschließungskosten / Haus­anschlüsse 5.000,- € bis 25.000,- €


 

Es ist gar nicht so einfach die Baunebenkosten für ein Neubauvorhaben im Vorfeld exakt auf den Euro zu ermitteln. Die unterschiedlichen Gebühren je nach Bundesland, unvorhergesehene Ereignisse beim Bau der Immobilie, dem Zustand des Baugrunds, die Abstimmung der zahlreichen Handwerker und die individuellen Wünsche des Bauherren machen die genaue Berechnung sehr komplex.

Wichtig bei der Kalkulation ist, sich dem tatsächlichen Wert der Baunebenkosten so genau wie möglich anzunähern. Einen Sicherheitspuffer müssen Bauherren einplanen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. 

 

Bauzeitzinsen bei einem Neubauvorhaben

Bauzeitzinsen bei einem Neubauvorhaben sind Zinsen, die der Darlehensgeber während der gesamten Neubauphase einer Immobilie in Rechnung stellt. Das Baudarlehen wird in der Regel nicht vollständig, sondern in Teilauszahlungen nach Baufortschritt überwiesen. Für die bereits ausgezahlte Teilauszahlung fallen Bauzinsen an. Für die noch nicht ausgezahlte Darlehenssumme zahlen Sie keine Zinsen. Jedoch fallen für diese Summe die sogenannten Bereitstellungszinsen an.

Die Bauzeitzinsen fallen ab der ersten Auszahlung der Immobilien­finanzierung bis zur Fertigstellung der Immobilie an. Der Zinssatz der Bauzeitzinsen richtet sich bei den meisten Darlehensgebern nach den Baugeldkonditionen der Baufinanzierung. Bauherren sollten jedoch darauf achten, dass es durch die Teilauszahlungen und dem dadurch höheren Arbeitsaufwand zu keinem Zinsaufschlag kommt. Der Darlehensnehmer kann eine mehrfache kostenfreie Teilauszahlung mit dem Darlehensgeber vereinbaren. Die Bauzeitzinsen werden vom Bauherren entweder in monatlichen Raten gezahlt, oder über die Dauer der Bauzeit gesammelt und nach Fertigstellung des Neubaus der Finanzierungsumme hinzugefügt.

Wie immer sich der Bauherr auch entscheidet, die Bauzeitzinsen müssen bei der Baufinanzierung eines Neubaus berücksichtigt werden. 

 

Bereitstellungszinsen bei der Immobilien­finanzierung eines Neubaus

Bereitstellungszinsen bei der Immobilien­finanzierung eines Neubaus sind streng genommen keine Zinsen - weder rechtlich noch steuerlich. Sie dienen nicht der Finanzierung der Immobilie, sondern der Bereitstellung des Geldes durch den Darlehensgeber. Hierfür erhebt der Geldgeber eine Gebühr oder Bereitstellungsprovision. Wenn der Bauherr oder Immobilienkäufer die Kreditsumme nicht ganz oder nur teilweise abruft, verlangt der Darlehensgeber Bereitstellungszinsen für die Nichtnutzung des Baudarlehens.

Denn der Darlehensgeber selbst hat Kosten für die Refinanzierung der bereitgestellten Darlehenssumme und nimmt dafür keine Zinseinnahmen ein. Als Ausgleich berechnen Kreditinstitute die gebührenhaften Bereitstellungszinsen für die Gesamtsumme oder den Teil des übrigen Baudarlehens.

Vertraglich werden zumeist Fristen von drei bis sechs Monaten ohne Bereitstellungszinsen bei der Immobilien­finanzierung eingeräumt. Einige Darlehensgeber gewähren von vornherein sogar Zeiträume bis zu 18 Monaten. Wichtig zu wissen ist, dass die Konditionen zu den Bereitstellungszinsen immer durch eine vertragliche Vereinbarung festgelegt werden. 

 

Eigenkapital, Sicherheitspuffer und Nachfinanzierung bei Neubauvorhaben

Zahlreiche Experten empfehlen beim Hausbau einen Eigenkapitalanteil von Minimum 15 Prozent. Dies entspricht in vielen Fällen gerade einmal der Höhe der Kaufnebenkosten. Das heißt, dass Sie bei Baukosten von 300.000,- € ca. 45.000,- € selbst in die Immobilien­finanzierung einbringen. Es ist jedoch zusätzlich ratsam, einen finanziellen Puffer von mindestens 5 % bis 10 % für unerwartete Ereignisse während der Bauzeit bereitzustellen. Wird eine Verlängerung der Bauzeit notwendig, führt dies zu einer Erhöhung der Baukosten. Hier hilft der Sicherheitspuffer unbürokratisch und schnell. Sollten Sie ihn nicht benötigen, seien Sie froh. Als Sondertilgung kann er dann die Gesamtkosten der Baufinanzierung deutlich senken.

Aber was ist, wenn dieser Puffer nicht ausreicht? Grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit, bei unvorhergesehenen Ereignissen eine sogenannte Nachfinanzierung beim Darlehensgeber zu beantragen. Jedoch ist in den meisten Fällen eine Nachfinanzierung mit wesentlich höheren Zinskosten verbunden. Deshalb ist es wichtig, die Baukosten bereits im Vorfeld so genau wie möglich zu kalkulieren, damit erst gar keine Engpässe entstehen.

Wer sich bei der Kalkulation der Gesamtkosten für einen Neubau nicht ganz sicher ist und dennoch auf der sicheren Seite sein will, hat folgende Möglichkeit: Der Bauherr wählt einen Darlehensgeber der eine Nachfinanzierung zu günstigen Konditionen ermöglicht und schriftlich garantiert. 

 

Anrechnung der Eigenleistung bei der Finanzierung von Neubauvorhaben

Beim Neubau einer Immobilie kann der Bauherr eine Eigenleistung erbringen. Die Eigenleistung ist die persönliche Arbeitsleistung des Bauherrn und weiterer privater Bauhelfer. Diese Leistungen können bei der Immobilien­finanzierung wie Eigenkapital angerechnet werden. Dadurch verbessern sich die Zinskonditionen bei der Finanzierung eines Neubaus. Hierbei gibt es jedoch einiges zu beachten.

Zunächst einmal sollte man als Bauherr seine eigenen handwerklichen Möglichkeiten nicht überschätzen. Denn es macht nur Sinn, wenn man die fachlichen Fähigkeiten besitzt, um die entsprechenden Arbeiten ordentlich und in einer angemessenen Zeit ausführen zu können. Zeitverzögerungen und Nachbesserungen kosten Geld und verteuern das gesamte Bauvorhaben.

Der Darlehensnehmer darf seine Bauleistungen in Eigenregie jedoch nicht beliebig hoch bei der Immobilienfinanzierung ansetzen. Einige Kreditinstitute erkennen maximal 15 % bis 25 % der Bausumme als Eigenleistung an. Andere bis zu einem festen Betrag von 30.000,- €.