Mein Leistungskatalog 

nach Abschluss eines 

 Darlehensvermittlungsvertrages!!!

Vorbemerkung: 

"Schnäppchen-Jäger" und "Angebots-Sammler" passen weniger zu meinem ganzheitlichen und mehrstufigen Beratungsansatz und sind besser bei einem Online-Finanzierungsvermittler (Check 24, Interhyp, etc...) aufgehoben  bzw. versuchen es alleine bei der Hausbank oder nutzen mehrere Kreditvermittler parallel...


 „Die Freude an guter Qualität hält länger an, als die über einen günstigen Preis.“ 

Wenn Sie sich für mein Bauficoaching entscheiden freuen Sie sich auf:

Das "HIGHLIGHT" aus 20 Jahren Feedback meiner Kunden:

  • Einen jährlichen kostenfreien "Finanzierung-Check-up" zur Nachoptimierung Ihrer Baufinanzierung über die gesamte Laufzeit! Ich betreue Sie langfristig!


 Inklusivleistungen:

  • Bewertung der Immobilie (neutrales Wertgutachten)


  • Prüfung von Notarverträgen, Bauträgerkaufverträgen und Werkverträgen


  • Begleitung zu Bankterminen auf Wunsch oder Banktermin im Haus bei Dr. Klein


  • Betreuung und Überwachung während der gesamten Auszahlungsphase (wir gehen gemeinsam alle notwendigen Schritte durch, damit ihr Darlehen reibungslos ausgezahlt wird)


  • Versicherungscheck: wir prüfen gemeinsam Ihre bereits bestehende Absicherung und besprechen, welche Versicherungen unbedingt notwendig bzw. empfehlenswert sind


  • Auf Wunsch: Analyse Ihrer bestehenden sonstigen Finanzverträge im Hinblick auf Einsparpotentiale und Optimierung


Erstes Nachgespräch ca. 3 bis 6 Monate nach vollständiger Kreditauszahlung:


  • Prüfung und Beantragung staatlicher Zuschüsse und Fördermöglichkeiten & Prämien 


  • Steueroptimiertes "Fine-Tuning" Ihrer Baufinanzierung


  • Prüfung, Kalkulation und Einbindung einer auf Sie persönlich optimierten (Wohn) -Riesterförderung


  • Beantragung von Prämien und Zulagen (Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage)


Jährliche Besprechung ab dem zweiten Jahr


  • Gemeinsame Konzeption von Schnelltilger-Konzepten zur Laufzeitverkürzung


  • Vorstellung diverser Zinsabsicherungsmethoden


  • Umsetzung von Forward-Darlehen bei Bedarf


  • Intelligente Steuerung Ihrer Anschlussfinanzierung


  • Beantragung von zinsgünstigen KFW-Förderdarlehen bei Modernisierungsmaßnahmen


  • inkl. kostenfreier Beratung zu allen bestehenden Finanzverträgen und Prüfung von Angeboten



Ein ehrliches Wort vorab:

 „Die Freude an guter Qualität hält länger an, als die über einen günstigen Preis.“

Meine Dienstleistung hat einen seit mehr 20 Jahren einen konstanten Preis.  Ich weiche weder nach unten noch nach oben hiervon ab.
Daher werden Sie am Markt immer jemanden finden, der es "billiger" macht. Aber macht sie/er es dann auch besser?

Nun müssen Sie eine Entscheidung treffen:

 
"Schnäppchen-Jäger" und "Angebots-Sammler" passen weniger zu meinem ganzheitlichen und mehrstufigen Beratungsansatz und sind besser bei einem Online-Finanzierungsvermittler (Check 24, Interhyp, etc...) aufgehoben  bzw. versuchen es alleine bei der Hausbank...

 

„Es gibt kaum etwas auf dieser Welt, das nicht jemand ein wenig schlechter machen und etwas billiger verkaufen könnte. Und die Menschen, die sich nur am Preis orientieren, werden die gerechte Beute solcher Machenschaften.
Es ist unklug zu viel zu bezahlen, aber es ist genauso unklug zu wenig zu bezahlen. Wenn Sie zu viel bezahlen, verlieren Sie etwas Geld, das ist alles. Bezahlen Sie dagegen zu wenig, verlieren Sie manchmal alles, da der gekaufte Gegenstand die ihm zugedachte Aufgabe nicht erfüllen kann.
Das Gesetz der Wirtschaft verbietet es, für wenig Geld viel Wert zu erhalten … Das funktioniert nicht. Nehmen Sie das niedrigste Angebot an, müssen Sie für das eingegangene Risiko etwas hinzurechnen. Wenn Sie das aber tun, dann haben Sie auch genug Geld, um für etwas Besseres zu bezahlen.“

– John Ruskin 

Neubauvorhaben und Kauf vom Bauträger

Meine besondere Expertise liegt im Bereich der Neubaufinanzierung. Hier blicke ich auf über 15 Jahre Erfahrung sowohl im Fertighaus- als auch Massivbau zurück. 

Bei der Immobilien­finanzierung Ihres Neubaus sind natürlich zahlreiche Bedingungen wichtig, die auch bei anderen Finanzierungsvorhaben zu beachten sind: zum Beispiel das vorhandene Budget, der Einsatz von Eigenkapital, die Auswahl des Finanzierungspartners, die richtige Tilgung, die passende Zinsfestschreibung, günstige Baugeldkonditionen usw. Mehr als bei anderen Finanzierungsvorhaben, spielen beim Neubau einer Immobilie die Finanzierungsbedingungen, die Nebenkosten und die Auszahlungsbedingungen des Darlehensgebers eine wichtige Rolle. Deshalb ist es wichtig, auf folgende Punkte bei der Immobilien­finanzierung Ihres Neubaus besonders zu achten: 

  • Auszahlungsbedingungen der Baufinanzierung beim Neubauvorhaben
  • Nebenkosten des Bauvorhabens
  • Bauzeitzinsen
  • Bereitstellungszinsen
  • Teilauszahlungsgebühren
  • Eigenkapital als Sicherheitspuffer
  • Anrechnung von Eigenleistung zur Zinsoptimierung

 

 

Wenn die Immobilie über einen Bauträger gebaut und gekauft wird, überweist der Darlehensgeber in Teilbeträgen nach der Fertigstellung von bestimmten Bauleistungen. Die MaBv (Makler- und Bauträgerverordnung) schreibt genau vor, wann welcher Teilbetrag ausgezahlt wird. Hier gibt es gesetzliche Regelungen, die bei der Auszahlung der Baufinanzierung berücksichtigt werden.

Anders verhält sich die Auszahlung der Immobilien­finanzierung für einen Neubau, wenn Sie selbst ein Haus bauen lassen, große Teile des Hausbaus in Eigenleistung übernehmen oder einen Architekten beauftragen. Dann sind Sie nicht nur Käufer einer Immobilie mit Grundstück, sondern Bauherr. Rechtlich gesehen ist das ein Unterschied. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gilt für Sie dann nicht mehr, selbst wenn Sie schlüsselfertig bauen lassen. Der Anbieter eines schlüsselfertigen Hauses ist dadurch in seiner Vertragsgestaltung und den Zahlungsplänen weitgehend frei. Auch wenn Sie selber bauen oder einen Architekten beauftragen, muss die Immobilienfinanzierung beim Neubau gut geplant werden.

In diesem Fall kann der Geldgeber der Baufinanzierung eine Auszahlung in Teilbeträgen vornehmen. Der Darlehensgeber stellt Ihnen dann einen bestimmten Betrag auf Ihrem Girokonto oder Abwicklungskonto als eine Art Puffer zur Verfügung. Wenn Sie die Bauarbeiten selbst koordinieren, Architekten und Handwerker engagieren und bezahlen müssen oder Teile des Hausbaus in Eigenleistung selbst bauen, bietet sich die Auszahlung in Teilbeträgen an. Sie können dann Material selbst kaufen oder Rechnungen und Handwerker bezahlen. Die Rechnungen reicht der Bauherr gemäß den vereinbarten Bedingungen beim Darlehensgeber ein. Wenn der Puffer auf dem Abwicklungskonto der Immobilien­finanzierung aufgebraucht ist, wird er wieder aufgestockt.
Von besonderer Bedeutung sind die Baunebenkosten. Hier unterstütze ich Sie konkret bei der Planung und Kalkulation. Damit Sie einen ersten Eindruck bekommen hier beispielhaft eine Aufzählung von Kostenpositionen, die auf jeden Fall zu berücksichtigen sind. Sie finden eine ungefähre Höhe und bei welcher Anlaufstelle die Kosten anfallen:

Bau­genehmi­gung: 0,20 % bis 0,70 % der Bausumme (Bau­aufsichts­behörde)

Bau­statiker: in der Regel bis zu 3.000,- € (Freiberufliche Prüfstatiker / Bauamt) 

Vermes­sung: in der Regel bis zu 3.000,- € (Katasteramt, Vermessungs­ingenieur)
Bau­grund-/ Boden­gut­achten: Normal bis zu 1.000,- € / Speziell bis zu 3.000,- €

Bau­wasser und -strom: 400,- € bis 1.200,- € (Spezialisierte Unternehmen)
Erschließungskosten / Haus­anschlüsse 5.000,- € bis 25.000,- €


 

Es ist gar nicht so einfach die Baunebenkosten für ein Neubauvorhaben im Vorfeld exakt auf den Euro zu ermitteln. Die unterschiedlichen Gebühren je nach Bundesland, unvorhergesehene Ereignisse beim Bau der Immobilie, dem Zustand des Baugrunds, die Abstimmung der zahlreichen Handwerker und die individuellen Wünsche des Bauherren machen die genaue Berechnung sehr komplex.

Wichtig bei der Kalkulation ist, sich dem tatsächlichen Wert der Baunebenkosten so genau wie möglich anzunähern. Einen Sicherheitspuffer müssen Bauherren einplanen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. 

 

Bauzeitzinsen bei einem Neubauvorhaben

Bauzeitzinsen bei einem Neubauvorhaben sind Zinsen, die der Darlehensgeber während der gesamten Neubauphase einer Immobilie in Rechnung stellt. Das Baudarlehen wird in der Regel nicht vollständig, sondern in Teilauszahlungen nach Baufortschritt überwiesen. Für die bereits ausgezahlte Teilauszahlung fallen Bauzinsen an. Für die noch nicht ausgezahlte Darlehenssumme zahlen Sie keine Zinsen. Jedoch fallen für diese Summe die sogenannten Bereitstellungszinsen an.

Die Bauzeitzinsen fallen ab der ersten Auszahlung der Immobilien­finanzierung bis zur Fertigstellung der Immobilie an. Der Zinssatz der Bauzeitzinsen richtet sich bei den meisten Darlehensgebern nach den Baugeldkonditionen der Baufinanzierung. Bauherren sollten jedoch darauf achten, dass es durch die Teilauszahlungen und dem dadurch höheren Arbeitsaufwand zu keinem Zinsaufschlag kommt. Der Darlehensnehmer kann eine mehrfache kostenfreie Teilauszahlung mit dem Darlehensgeber vereinbaren. Die Bauzeitzinsen werden vom Bauherren entweder in monatlichen Raten gezahlt, oder über die Dauer der Bauzeit gesammelt und nach Fertigstellung des Neubaus der Finanzierungsumme hinzugefügt.

Wie immer sich der Bauherr auch entscheidet, die Bauzeitzinsen müssen bei der Baufinanzierung eines Neubaus berücksichtigt werden. 

 

Bereitstellungszinsen bei der Immobilien­finanzierung eines Neubaus

Bereitstellungszinsen bei der Immobilien­finanzierung eines Neubaus sind streng genommen keine Zinsen - weder rechtlich noch steuerlich. Sie dienen nicht der Finanzierung der Immobilie, sondern der Bereitstellung des Geldes durch den Darlehensgeber. Hierfür erhebt der Geldgeber eine Gebühr oder Bereitstellungsprovision. Wenn der Bauherr oder Immobilienkäufer die Kreditsumme nicht ganz oder nur teilweise abruft, verlangt der Darlehensgeber Bereitstellungszinsen für die Nichtnutzung des Baudarlehens.

Denn der Darlehensgeber selbst hat Kosten für die Refinanzierung der bereitgestellten Darlehenssumme und nimmt dafür keine Zinseinnahmen ein. Als Ausgleich berechnen Kreditinstitute die gebührenhaften Bereitstellungszinsen für die Gesamtsumme oder den Teil des übrigen Baudarlehens.

Vertraglich werden zumeist Fristen von drei bis sechs Monaten ohne Bereitstellungszinsen bei der Immobilien­finanzierung eingeräumt. Einige Darlehensgeber gewähren von vornherein sogar Zeiträume bis zu 18 Monaten. Wichtig zu wissen ist, dass die Konditionen zu den Bereitstellungszinsen immer durch eine vertragliche Vereinbarung festgelegt werden. 

 

Eigenkapital, Sicherheitspuffer und Nachfinanzierung bei Neubauvorhaben

Zahlreiche Experten empfehlen beim Hausbau einen Eigenkapitalanteil von Minimum 15 Prozent. Dies entspricht in vielen Fällen gerade einmal der Höhe der Kaufnebenkosten. Das heißt, dass Sie bei Baukosten von 300.000,- € ca. 45.000,- € selbst in die Immobilien­finanzierung einbringen. Es ist jedoch zusätzlich ratsam, einen finanziellen Puffer von mindestens 5 % bis 10 % für unerwartete Ereignisse während der Bauzeit bereitzustellen. Wird eine Verlängerung der Bauzeit notwendig, führt dies zu einer Erhöhung der Baukosten. Hier hilft der Sicherheitspuffer unbürokratisch und schnell. Sollten Sie ihn nicht benötigen, seien Sie froh. Als Sondertilgung kann er dann die Gesamtkosten der Baufinanzierung deutlich senken.

Aber was ist, wenn dieser Puffer nicht ausreicht? Grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit, bei unvorhergesehenen Ereignissen eine sogenannte Nachfinanzierung beim Darlehensgeber zu beantragen. Jedoch ist in den meisten Fällen eine Nachfinanzierung mit wesentlich höheren Zinskosten verbunden. Deshalb ist es wichtig, die Baukosten bereits im Vorfeld so genau wie möglich zu kalkulieren, damit erst gar keine Engpässe entstehen.

Wer sich bei der Kalkulation der Gesamtkosten für einen Neubau nicht ganz sicher ist und dennoch auf der sicheren Seite sein will, hat folgende Möglichkeit: Der Bauherr wählt einen Darlehensgeber der eine Nachfinanzierung zu günstigen Konditionen ermöglicht und schriftlich garantiert. 

 

Anrechnung der Eigenleistung bei der Finanzierung von Neubauvorhaben

Beim Neubau einer Immobilie kann der Bauherr eine Eigenleistung erbringen. Die Eigenleistung ist die persönliche Arbeitsleistung des Bauherrn und weiterer privater Bauhelfer. Diese Leistungen können bei der Immobilien­finanzierung wie Eigenkapital angerechnet werden. Dadurch verbessern sich die Zinskonditionen bei der Finanzierung eines Neubaus. Hierbei gibt es jedoch einiges zu beachten.

Zunächst einmal sollte man als Bauherr seine eigenen handwerklichen Möglichkeiten nicht überschätzen. Denn es macht nur Sinn, wenn man die fachlichen Fähigkeiten besitzt, um die entsprechenden Arbeiten ordentlich und in einer angemessenen Zeit ausführen zu können. Zeitverzögerungen und Nachbesserungen kosten Geld und verteuern das gesamte Bauvorhaben.

Der Darlehensnehmer darf seine Bauleistungen in Eigenregie jedoch nicht beliebig hoch bei der Immobilienfinanzierung ansetzen. Einige Kreditinstitute erkennen maximal 15 % bis 25 % der Bausumme als Eigenleistung an. Andere bis zu einem festen Betrag von 30.000,- €.